高校を卒業して上京する時などに、マンションを借りることが多いです。不動産屋を何軒か回って自分の好きな物件を探す。新しい生活に心が踊ります。いくつか好きな物件をピックアップして、「これだ！」と思うマンションを選ぶ。非常に楽しいですね。
いざ契約となると、小難しい「賃貸借契約書」にサインをして判子を押します。
しかし、この「契約書」にはどのようなことが書いてあるのでしょうか。知らないと後々損をしてしまうこともあるかもしれません。
そこで、今回は賃貸借契約の内容をざっくり検討していきたいと思います。
賃貸借契約の概要
そもそも、賃貸借契約は民法６０１条に規定されています。簡単に言うと、まず貸す人を賃貸人といい、借りる人を賃借人といいます。対象となる物を賃借物といいます。
マンションの例で言えば、不動産屋や大家さんが賃貸人で、私たちが賃借人です。また、賃借物はマンションとなります。
つまり、大家さんは私たちに対して、マンションを住める状態にして引き渡す義務を負い、その代わりに私たちは賃料を支払う義務を負う。
このことをお互いで約束するということが賃貸借契約の根本的な内容です。
賃貸人と賃借人の権利義務
以上の内容から、大家さんは私たちに対して、マンションを引き渡して居住できる状態にすべき義務を負い、私たちは大家さんに賃料を支払う義務を負うことになります。
そのため、大家さんがマンションを引き渡さない場合には私たちは引き渡しを請求できる権利を有します。また、逆に私たちが賃料を支払わなければ、大家さんは私たちに賃料を支払うように請求できる権利を有します。
要するに、権利と義務は表裏一体の関係にあります。
では、このような根本的な権利義務の他にどのような権利義務があるのでしょうか。
大家さんの義務
大家さんは修繕義務、必要費と有益費の支払い義務を負います。
そもそも、大家さんは、マンションを居住できる状態にする義務を負います。そのため、賃貸期間中に、換気扇や水道のパッキンが故障した場合、生活に欠くことができない部位が壊れているので、通常の居住が難しくなります。そのため、大家さんは、このような故障を修繕すべき義務を負います（民法６０６条）。
さらに、大家さんが修繕をする前に、私たちが修理業者に依頼して直してもらった場合には、修繕にかかった費用分のお金を支払って下さいと大家さんに請求をできます。これを必要費の支払い義務と言います（民法６０８条）。
では、壁紙がはがれてしまし、自分で高級な壁紙にし直した場合にも費用は、全部大家さんに請求できるのでしょうか。
この場合、通常の壁紙の費用分は、必要費として大家さんに支払義務があります。ですが、「高級な」費用分は、有益費に当たります。有益費とは、賃借物の価値を客観的に増加させる費用を言います。この壁紙で言えば、高級な壁紙を使用したことでマンションの価値が高くなったと言えます。
ゆえに、その上がった価値が賃貸借終了時点でも残存していれば、大家さんはその増加分を私たちに支払わなくてはいけません。これを有益費の支払義務と言います（民法６０８条・民法６０８条２項・民法１９６条２項）。
私たちの義務
他方、私たちの義務としては、用法遵守義務（民法６１４条・民法５９４条１項）、転貸借禁止義務（民法６１２条１項）などがあります。
用法遵守義務
まず用法遵守義務については、簡単です。その名前の通り、決められた使い方をしなくてはいけないという義務です。
例えば、マンションを借りるときに、必ず使用目的を聞かれます。例えば、居住のためとか、事務所として使用するとかそのようなことを聞かれます。
その上、居住のためと目的を決めた場合には、通常の居住として適した利用をしなくてはいけません。これが用法遵守義務です。
この場合、大学在学中に起業して、事務所として利用をした場合、当初決めた使用目的と異なる利用になるため、用法遵守義務に違反します。
また、「通常」と言う言葉を使いましたが、通常住むときに落書きを壁にしてはいけないのは当たり前ですよね。例えば、大学在学中に「自分はアーティストに将来なろう!」と決意したとします。
これ自体は素晴らしいことです。どんどんやって下さい！ですが、その熱意が暴走して、自分の部屋に「美しいアートな絵を描きまくった」とします。
非常に美しい絵ですね。ですが、絵が上手いかどうかに関わりなく、そもそも、「通常」住む上で、壁に絵を描いてはいけません。落書きとはいいませんが、壁に絵を描く行為自体通常の居住態様の範囲内に含まれていません。
そのため、壁に過剰に絵を描きまくると用法遵守義務違反になります。
転貸借禁止義務
次に、私たちは、転貸借禁止義務を負います。簡単にいうと、大家さん等に無断で、借りているマンションを他の人に貸してはいけない義務を負います（民法６１２条参照）。
例えば、大学在学中に半年間海外留学をする場合や海外出張で３ヶ月マンションを空けることがあります。
この場合、自分が住んでいないのに賃料を支払うのはばかばかしい」と思う人がいます。この考え方自体は、共感できる部分もありますが、「そうだ！友達に貸して賃料を取ろう！そうすれば、家賃の半分ぐらいは回収できるかも。あわよくばプラスになったりして」と名案を思い付き、友達に貸す人もいます。
ダメです。これは転貸借禁止義務に違反します。
ケースにもよりますが、債務不履行により大家さんから明け渡し請求をさせる可能性もあります。そのため、海外から帰ってきた時に、「住む家がない！」というような状態になってしまうかもしれません。
気を付けること
以上が、大家さんと私たちが持っている基本的な権利義務です。ですが、ここで大事なことを言い忘れていました。ごめんなさい。
実は、これらの権利義務については、大家さんと私たちの裁量で、外したりすることができます。
難しい言葉になってしまいますが、これを契約内容自由の原則と言います。この原則があることで、法律が絶対的に禁止している事柄（強行法規と言います）以外については、私たちは、自由に契約の内容を決めて良いことになっています。
そのため、例えば、壁に美しい絵を書くことは、本来用法遵守義務に違反しますが、契約をする時に、大家さんに「めっちゃいい絵を描いたげる。もし将来価値がでても大家さんのもんやから、大家さん許してな」といい、大家さんが「ほんまか。なら描いてええよ」と言えば、壁に絵を描いてはいけないという用法遵守義務はないこととなります。
そのため、絵を描いても何ら問題はありません。
このように交渉次第では、色々な契約内容を作ることができます。
ですが、多くの場合、ひな形がありそれにサインすればOKというような形になっています。この場合、「通常損耗を含む一切の必要費を賃借人の負担とする」というような条項を入れている不動産屋さんもいるかもしれません。
このような契約内容を作ることも適法です。しかし、このような条項は、本来の賃料よりも安くする代わりに、必要費を賃借人に負担させる例外的手法です。そのため、賃料等が安くなるメリットもないのに「通常損耗を含む一切の必要費を賃借人の負担とする」という条項を入れてひな形を作っている不動産屋は、高い可能性で問題がある不動産屋です。絶対に契約をしない方が良いです。
以上のように賃貸借契約には、色々な権利義務があり、契約内容を自分たちで決めることができることが分かりました。良い物件を見つけたらさらに自分が納得する契約内容を交渉してみるともっと幸せになれるかもしれません。
ちなみに敷金についてはこちらをお願いします。
